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监管升级 房地产信托全面回归

2019-09-11 08:04  来源:www.peixianmenhu.cn   浏览数:
二季度以来,楼市调控措施升级。一二线城市普遍创新供地模式,“限地价、竞配建”常态化,地价和房价联动调控机制基本建立。由此,地价上涨拉动房价上涨,倒逼调控松绑的现...

  二季度以来,楼市调控措施升级。一二线城市普遍创新供地模式,“限地价、竞配建”常态化,地价和房价联动调控机制基本建立。由此,地价上涨拉动房价上涨,倒逼调控松绑的现象未来不会再出现。近期,调控转向融资端,监管部门发文,加强监控银行和非银金融违规给地产企业融资。7月以来,监管部门对地产信托进行“窗口指导”,暂停新增项目募集和投放等。

  同时,下半年以来,有关部门对辖区内的信托公司强化“窗口指导”。根据部分区域披露的信息,下半年信托公司地产业务“能与不能”的正负面清单一目了然:股权收益权、特定资产收益权,或安排对赌的方式等为房企提供拿地前端融资等模式都被叫停,能做的只有符合“432”(项目四证齐全、30%资本金和二级资质)要求的贷款类、真股权投资;行业投向方面,保障性住房、产业孵化、城市更新或旧城改造、刚需类住房等项目被大力鼓励。由此可见,信托开始全面回归实体经济。

  事实上,据统计,房地产开发商资金来源中,包含信托类融资的房企自筹资金,占比不到30%,信托类融资占比只有10%左右。为何此次融资端调控如此寒气逼人?笔者认为,主要在于资金违规进入楼市,且又从信托撕开一道口子。

  据克尔瑞数据,2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿元,同比下降3.6%。但截至2019年5月末,房地产信托资产余额同比增长15.15%。据用益信托数据,2018年6月-2019年6月,房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。上半年地产信托募集资金占信托市场资金增量的40%。5月份,地产信托占比只增不减,当月金融、工业企业、基础产业信托募资都在下降,唯独地产信托募资在增长。5月和6月,地产信托募资占比分别达到42.4%和44.4%,位居首位。

  去杠杆转向稳杠杆,续作项目的信托融资开闸以后,市场认为信托繁荣的“窗口期”出现。因此,期望能抓住短暂的“窗口期”机会,在“关窗”之前抢先机、早投放,这与监管部门的初衷背道而驰,这也是触发监管层出重拳,祭出窗口指导的主要原因。银行方面的情况也类似,2018年信托新增规模下降21.9%,资金回表给银行带来机会。数据显示,2018年33家上市银行对公项下房地产贷款余额达到5.4万亿元,较年初增长16.2%,增速高于2017年。

  大型银行房贷占比和余额双增,中小银行更是全面发力房贷,新增房贷增速基本在30%以上,有的甚至增长100%。今年4-6月份,房贷占新增贷款的比重在45%左右,远高过2017-2018年40%以下的规模控制要求。一季度热点城市楼市“小阳春”,开发商继续“高周转”,开发投资、新开工、销售全链条回升,资金多方接济是助推器。一二线城市土地市场从去年流拍,逆转到今年火热。

  楼市陷入资本催化下的套利,与地产实体没有关系,更是违背资金回归实体经济和“房住不炒”的基调。资金回归实体经济,“房住不炒”是底线,关系到经济转型升级以及防范系统性风险、包容性增长和城镇化内需。值得注意的是,“稳房价、稳地价、稳预期”中,稳字当头是调控总基调,但是一些资金对此产生“刚性兑付”的误读,一定程度上助长炒房客、开发商继续加杠杆获利,倒逼“刚性兑付”进一步强化。

  针对信托业,监管部门强调夯实“去通道”和“穿透式监管”,每一笔信托都杜绝“违规杠杆”。未来地价和房价联动、土地和资金共监管,这是调控的杀手锏。当然,地产信托整顿是有针对性的,符合“432”条件的贷款项目、民生项目、旧改项目等信托供应不会受限。因此,楼市杠杆将继续受限,房地产投机情绪不会失控,“房住不炒”方向不会偏离。同时,又能发挥地产信托分散融资风险,助推房地产对接实体经济和百姓安居需求。

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