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房住不炒,2020年房地产定融还靠谱吗? 沛县人才网

2020-01-13 21:18  来源:www.peixianmenhu.cn   浏览数:
随着2020年钟声的敲响,“房住不炒”正式进入第二个年头。2019年12月23日,住建部工作会议再次定调长期坚持“房住不炒”定位。此消息一出,很多媒体开始唱衰房地产乃至房地产类...

  随着2020年钟声的敲响,“房住不炒”正式进入第二个年头。2019年12月23日,住建部工作会议再次定调长期坚持“房住不炒”定位。此消息一出,很多媒体开始唱衰房地产乃至房地产类的投资产品,事实真的是如此吗?房地产定融产品还靠谱吗?

房住不炒,2020年房地产定融还靠谱吗?
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    回顾2019年,这一年被誉为房地产的“寒冬”。全年出台调控措施620次,去掉节假日等于每天调控两次,如此高的频率可谓前无古人。但2019年房地产的很多指标仍然抢眼:房地产开发投资的增速在10%以上,全国土地出让收入高达7万亿,销售额再次创新高突破了16万亿,房地产的生命力依然顽强。知名经济学者马光远也据此大胆预判:“2020年房地产市场的数据不会太难看,也不允许太难看”。

  房地产的发展经历了一个漫长而复杂的过程,冷却相信也是一个长期的过程。笔者看来,所谓的“去地产化”更多的是行业的整合和洗牌,洗掉一些小开发商,对于一些头部的开发商,特别是百强中靠前的开发商而言不但不是个坏信号,甚至是利好。近几年房价和地价处于上涨周期,虽然国家对房地产市场进行了严格调控,房地产在目前的经济环境下,仍然是收益稳健和风险较低的投资品种,房地产定融产品也是收益相对有保障,风险较低的产品。

  在政策的作用下国家对银行、信托、私募基金等融资渠道为房企输血的监管趋严,但房企的发展、优质项目的延续依然离不开资金的支持,这就给金交所定融产品留下了更广阔的空间。相比其它产品,定融产品一般具有门槛低(起投一般在30万左右)、收益更高(通常为8%-9%),流动性好(产品期限半年到一年)等特点。综合房地产在2020年的发展趋势和定融产品的优势,两者集合的房地产定容产品会是我们今年在资产配置中不可忽视的一环。

  近期,市场上一款名为《奥园集团株洲定向融资计划》的产品格外引起了笔者的注意。首先,它的交易对手是全国百强房企排名第26位的奥园集团,1996年成立于广州,旗下坐拥两家香港主板上市公司,3A信用主体。

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    奥园集团境内项目布局集中在华南、中西部核心区、华东、环渤海四个片区,截止2018年12月31日,境内土地储备建筑面积3214.8万平米,预计货值达到3416亿。从公司背景、资产、排名、信用来看都符合优质房企的标准。

  从业绩上来看,从2016年~2018年奥园集团近三年复合增长率达到89%,是国内增速最快的房企之一。2019年1-11月销售金额突破千亿,达到1012.7亿元。分析奥园近三年的利润数据不难发现,奥园的毛利润率水平近三年依次为37.25%、32.48%、34.43%,属于行业较高水平,与万科相当。

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    奥园近三年营业净利润率依次为13.64%、13.68%、13.51%,毛利润率保持较高水平且较为稳定。可见奥园产品的溢价能力高、产品楼面价较低,存货去化有较高的安全边际。相信如此高速的增长和较高的安全边际不仅能让它在2020年这波“洗牌”中平稳过渡,而且很可能借势再跃上一个新台阶。

  负债率方面,总负债率显著低于行业平均水平及龙头房企水平,长期偿债能力强。资金流动性方面也碾压万科,一年内可自由使用的资金总量大于一年内到期的债务,短期偿债压力极小。在投资中,我们要时刻防范“黑天鹅”的出现,而债务指标就是一个很好的参考数据。

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    再来看一下这笔定融资金所投资的项目。这笔融资将用于支付株洲奥园广场项目建筑工程款。众所周知,株洲是“长株潭城市群”三大核心之一,中国首批重点八个工业城市之一,地理位置上又处于京广铁路和沪昆铁路 “十字型”铁路枢纽,具有得天独厚的地理和交通优势,又有自己的产业积累,未来的经济发展不成问题。

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    数据显示,2018年株洲全市地区生产总值2781亿元,比上年增长7.8%,居全国前100名。截至2018年,全市幅员面积11262平方公里,共辖13个地级市、1个自治州,常住人口402万,对于楼市来讲,需求侧还有很大的成长空间。

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    此外,株洲奥园广场又是位于株洲中心城区核心位置,毗邻株洲市委、税务局等重要市政建设,周边商场、学校、医院一应俱全。项目西南距离高铁株洲西站仅12分钟车程,规划中的株洲地铁1号线神农广场站、地铁3号线黄山站均在项目附近设站,未来可快捷往返株洲城区各处,规划发展前景良好,此地段的楼盘的升值空间可见一斑。

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    据悉,该项目总投资约11.8亿元,其中土地价格约3.36亿。项目三证齐全,已破土动工,并于2019年11月底开启了2栋的预售,预计2020年下半年达到交楼条件。按中性价格测算,项目全销售金额17.25亿元,税前利润约5.4亿元,可覆盖产品本息4倍以上,对于投资者来说安全边际非常高。

  房地产定融产品融资人一般为项目公司,项目公司为独立法人,资产相对独立。产品管理人通常采取项目公司股权质押、项目土地及楼盘抵押、项目公司股东担保、监管项目公司资金收支账户、管理项目公司印章、派遣董事及财务总监、取得项目降价销售权利等风控措施,保障产品的要求。

  据该融资项目相关人员介绍,《奥园集团株洲定向融资计划》已经在安金所(安徽省金融资产交易所有限责任公司)备案,该交易所是经国务院清理整顿各类交易场所部际联席会议验收通过的中国第三家金融资产交易所,国有控股70%股权,第一大股东是安徽省国资委下属企业。

  项目的融资方为株洲奥园房地产开发有限公司,奥园集团为产品兑付提供连带责任保证担保。株洲奥园已将持有的票面金额为1亿元的电子商业承兑汇票质押给受托管理人,该电子商票的开票人和承兑人为奥园集团有限公司。慢钱投资作为受托管理人在投资人利益受损时有权委派财务人员或其他监管人员监管株洲奥园章、证照、银行账户。

  慢钱作为该项目的托管人和承销商,多年来深耕信托、定融等金融产品领域,背后拥有投控集团融捷集团、地产龙头福晟集团、创投基金乐鑫基金三大在投资和地产领域有丰富经验的股东,自2013年成立以来已累计进行资产配置服务超过600亿元。

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    相信在颇具潜力的项目、值得信赖的资产方、到位的风控机制、富有经验的资金管理方等众多光环的加持下,奥园这款定容产品能为您在2020年的投资开个不错的好头。

   

   

   

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